Corona Vİrüsün Kİra Sözleşmelerİne Etkİsİ

Corona virüsü (Covid-19), ilk olarak Çin’de ortaya çıkmış ve tüm dünyayı etkisi altına alması sonucunda Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından 11.03.2020 tarihinde pandemi (küresel salgın) ilan edilmiştir. Alınan önlemler kapsamında kira sözleşmelerine ilişkin çeşitli ihtilaflar da gündeme gelmektedir. Bu yazımızda, Corona virüsün kira sözleşmelerine etkileri hakkında bilgiler yer almaktadır.

Türkiye’de Corona virüsün tespitinden sonra İçişleri Bakanlığınca genelgelerle birtakım önlemler alınmıştır. Alınan kararlara göre; gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri faaliyetlerinin geçici süreyle durdurulmasına karar verilmiştir.

1) İş Yerlerinin Kira Ödeme Yükümlülüğü Devam Eder Mi?

1.1. Mücbir Sebep Nedir?

Kira sözleşmelerinin feshi için belirli şartların varlığı aranmaktadır. Mücbir sebebin kanunda bir tanımı bulunmamakta olup Yargıtay ve öğretiye göre; borcun veya sorumluluğun yerine getirilmesine mutlak ve kesin bir şekilde engel teşkil eden, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü durumlardır.

1.2. Corona Virüs Mücbir Sebep Midir?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 27/06/2018 tarihli ilamıyla mücbir sebebin kapsamını belirlemiştir: “Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” (YHGK E.2017/11-90, K.2018/1259, T. 27.06.2018). İlgili hükümden de görüleceği üzere pandemi (küresel salgın) ilan edilen Corona virüs de bir mücbir sebep olarak değerlendirilebilecektir.

1.3. Corona Virüs Gerekçesiyle Hangi Hukuki Yollara Başvurulabilir?

Corona virüs nedeniyle başvurulabilecek hukuki yollara ilişkin olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) İfa İmkânsızlığı başlıklı 136 ve 138.maddelerini incelemek gerekmektedir. İlgili maddeleri incelemeden önce önemle belirtmek gerekir ki iki maddenin uygulanabilmesi için de mücbir sebebin borçludan kaynaklanmaması gerekmektedir.

m.136:

Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer…

Bu madde, borçlunun ifasının tamamen imkânsız hale gelmesini ifade etmektedir. Corona virüs, her ne kadar mücbir bir sebep olsa da kalıcı değil geçici bir durum olduğu için ifanın tamamen değil belirli süreyle imkansızlaşması söz konusudur. Salgının ve salgın gerekçesiyle alınan tedbirlerin geçici olması nedeniyle bu maddeye başvurabilecek olanlar, kira süresiyle tedbir süreleri aynı döneme denk gelen iş yerleri olacaktır. Örnek olarak Nisan ayında yapılacak bir gösteri için taşınmazın kiralanması halinde bu etkinliğin yapılamayacak olması nedeniyle bu maddeye başvurulabilecektir.

Bu süreçte en çok gündeme gelecek durum ise 138.maddede yer alan aşırı ifa güçlüğüdür:

m.138:

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır…

Aşırı ifa güçlüğü, ifanın imkânsız olmadığı fakat ifanın yerine getirilmesinin büyük oranda zorlaştığı durumları ifade etmekte olup şu koşulların gerçekleşmesi gerekmektedir:

Sözleşmenin kurulduğu esnada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumun gerçekleşmesi

Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması

Sözleşme dengesinin ifanın istenmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek oranda borçlu aleyhine değişmesi

Borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş olması veya ihtirazi kayıtla ifa etmiş olması

Alınan tedbirler kapsamında iş yerlerini geçici süreyle kapatmak zorunda kalan işletmelerin bu maddeye dayanarak aşırı ifa güçlüğüne düştüğünü ileri sürebilmesi mümkündür. Bu durumda, kiracı kira bedelinin mevcut koşullara uyarlanması talep etme hakkına sahiptir. Bu süreçte kiracı öncelikle bu olağanüstü durum nedeniyle aşırı ifa güçlüğüne düştüğünü kiraya verene bildirmeli ve tüm olumsuz etkileri en aza indirgeyecek önlemleri almalıdır. Kira bedelinin mevcut duruma göre uyarlanması talep edilecekse kiracının kira bedelini ihtirazi kayıtla ödemesi önem arz etmektedir.

1.4. Faaliyetleri Durdurulmayan İşyerleri Bu Haklardan Faydalanabilir Mi?

Corona virüsten dolayı edimi imkansızlaşmayan taraf ifa imkansızlığı iddiasında bulunamayacaktır. Fakat salgın ve alınan tedbirler sebebiyle normal ekonomik düzenin salgın dönemindeki ekonomik düzenden farklı olması nedeniyle kiracıların kira bedelinin mevcut şartlara uyarlanmasını talep etmesi söz konusu olabilecektir. İş yerinin faaliyetine devam etmesi mümkün olsa dahi alınan tedbirler kapsamında insanların evlerinden çıkmaması veya kalabalık ortamlarda bulunmaması nedeniyle Corona virüsten önceki iş durumuna kıyasla büyük oranda düşüş yaşanması hali bu duruma örnektir. Uyarlama talep edecek olan iş yerlerinin bu süreçte kira bedelini öderken ihtirazi kayıtla ödemesi gerekmektedir.

2)Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle İcra Takibi ve/veya Tahliye Yoluna Başvurulabilir Mi?

26.03.2020 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanununda yer alan geçici 2.maddede 01.03.2020-30.06.2020 tarih aralığındaki işyeri kira bedellerinin ödenememesi nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilemeyeceği ve tahliye yoluna başvurulamayacağı düzenlenmiştir:

1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.

Belirtilen tarih aralığında iş yerlerinin kira ödeyememesi halinde kiraya veren tarafından sözleşmenin feshi ve kiracıyı tahliye etmek mümkün değildir. Ayrıca tüm icra ve iflas işlemlerinin de 30.04.2020 tarihine kadar durdurulması ve yeni icra takiplerinin başlatılmaması tedbirleri uyarınca kira alacağı için 30.04.2020 tarihine kadar icra takibi başlatılması da mümkün değildir. Alınan tedbirlerin süresinin tekrar uzatılmaması halinde 30.04.2020 tarihinden sonra ödenmemiş kira alacakları için icra takibi başlatılabilecektir. Tekrar önemle belirtmek gerekir ki 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasındaki kira alacakları için sadece talep imkânı bulunmakta olup sözleşmeyi feshetme ve kiracıyı tahliye etme imkânı bulunmamaktadır.